ご高齢の不動産オーナーが家族信託を活用する理由

家族信託・民事信託

高齢オーナーの不動産経営のリスクとは?

ご高齢のお父様(あるいはお母様)がアパートを経営されているという方、もしもお父様が認知症になってしまったら、アパート経営はどうなると思われますか?

「自分が管理していけばいいんじゃないか、どうせ家賃を決められた口座に振り込んでもらうだけだし、父親が亡くなった時に相続すれば問題ない」、これよいのでしょうか。確かに、単に家賃の支払いを受けるだけならば、お父様が認知症になっても、すぐに問題になることはないかもしれません。

しかし、アパート経営は、家賃をもらうだけでは足りません。
新しい入居者がいればその方と賃貸借「契約」を締結しなければなりません。
また、アパートの修繕をしたり、老朽化して建て替えをしなければならないとすれば、大工さんあるいは建設会社と請負「契約」を締結しなければなりません。
そして、銀行から借り入れもしなければならないとすれば、抵当権の登記をアパートやその土地に「設定」しなければなりません。

ところが、アパートの名義がお父様である限り、これらの契約を、いくら子であっても貴方がお父様に代わって行うことはできません。
なぜなら、貴方はお父様の代理人ではないからです。

現在、認知症になってしまったお父様の代理人になるには成年後見制度を使うしかないのですが、家庭裁判所に申立てをする必要があり、しかも貴方が代理人になれるとは限らないのです。

家族信託という解決策

そこで、「家族信託」です。

お父様がお元気で自分の意思をきちんと表明できるうちに、所有者であるお父様を委託者、貴方を受託者、そして家賃等の利益を受け取る権利(受益者)はお父様が持つとする信託契約を締結しておくのです。家庭裁判所の関与はありません。

こうしておけば、お父様がお元気なうちは、貴方はお父様の指導を受けながらアパート経営を行い、将来、お父様が認知症になってしまっても、受託者である貴方が財産管理処分権限を持っていますから、入居者との賃貸借契約のほか、修繕や建て替えに伴う請負契約、場合によっては売却も行うことができます。
もしお父様のアパート経営が年齢的に大変そうになってきているという方、一度「家族信託」を検討してみてはどうでしょう。