不動産の名義変更について

ご逝去後の手続き

不動産の名義を変えたいというお問い合わせを比較的よくいただきます。

土地は親の名義だが子供が家を建てて住んでいるので土地も子供の名義にしたい、以前はそこに住んでいたが今は家族が住んでいるので住んでいる家族名義に変えたい、いずれ相続となった際にもめないようにあらかじめ特定の子供の名義としておきたい、といった内容です。

不動産の名義変更自体は、法務局に提出する書類が整えば行うことができます。しかし、登記手続や税務を考慮すると、単純に書類を整えて名義を変更するだけではすまないのが通常です。

 

登記手続きについて

不動産の名義変更は、法務局に所定の様式の申請書と必要書類を提出して行います。

所有権を移す場合の主な必要書類は次のとおりです。

所有権を失う側(売主・贈与者等)

登記済権利証または登記識別情報、印鑑証明書、登記原因証明情報、評価証明書

所有権を取得する側(買主・受贈者等)

住民票

 

登記申請の際には「登記原因証明情報」が必要です!

名義を変えたいというときに特に問題になるのは、登記原因証明情報です。

登記原因証明情報には、売買・贈与といった所有権が移転した原因を記載します。

形式は特に決まっておらず、売買契約書や贈与契約書を提出しても構いませんし、法務局への報告する形式で登記用に作成した書面を提出しても構いません。法務局では、提出された書面を審査し、その内容で登記を行います。

具体的には、提出した登記原因証明情報に、

・売買により所有権が移転した、という記載があれば、「原因 ○年○月○日売買」

・贈与したという記載があれば、「原因 ○年○月○日贈与」  と登記されます。

 

何の理由もなく所有権だけを移すことはできません。

原則、金銭が動いてなく、名義だけ変えるという場合は、贈与にあたると考えられますので、単に名義変更だけしたいという場合は、贈与を原因に登記をすることとなります。

 

登記と税金について

名義が変更できれば売買でも贈与でも何でもよいのではないかと思うかもしれませんが、後日、税金の問題に発展する可能性があります。

 

贈与税

贈与を原因として所有権移転登記を行った場合、所有権を取得した側(受け取った側)に贈与税が課税されます。贈与税のほか、不動産取得税の課税もありますので、他の財産と比べて一般に金額が大きくなる不動産を安易に贈与することはおすすめできません。

 

譲渡所得税

一方、売買を原因として所有権移転登記を行った場合、親族間で特別低い金額で売買した場合などを除き、所有権を取得した側に贈与税が課税されることは原則ありませんが(不動産取得税は課税されます)、所有権を失った側には、売却時の価格が購入時の価格を上回ると、これを譲渡益として譲渡所得税が課税されます。これらの課税を考慮すると売買代金をどのような基準で定めればいいのかという問題が発生します。

 

まとめ

不動産の名義変更をしたい場合、書類が整えば名義変更自体はできます。

しかし、何の理由もなく名義のみ変えることはできず、登記手続きの際に、所有権が移転する原因を記載した書面を必ず提出し、この内容が登記されます。この所有権移転の原因が、贈与により無償で取得した場合は「贈与税」・「不動産取得税」、売買により有償で取得した場合は「不動産取得税」・「譲渡所得税」といった税金が課税されます。

不動産の名義変更をうまく行うには、上記のような登記手続き、税金の問題のほか、相続の方法や相続税の課税まで考慮する必要がありますので、それらに詳しい専門家に相談することをおすすめ致します。